Контакты:
(8482) 74-15-98
Ваш город:
Тольятти
Внимание:
Авторизуйтесь


Новости рынка недвижимости

Все для ремонта

Юридическая консультация


Покупка загородного участка: последовательность и правила оформления


02.02.2016 4.0
Юридическая консультация

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Мы постараемся рассказать какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

Основные правила

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. "К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Статус" Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать".

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. "Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.". В первую очередь нужно определить, для чего приобретается земельный участок.

Классификация земельных участков, рассматриваемая для покупки:

Земли сельскохозяйственного назначения Делятся на: - используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения); - предназначенные для садоводства, огородничества; - под дачное строительство. Земли поселений (земли населенных пунктов) - индивидуальное многоэтажное строительство; - для размещения домов индивидуальной жилой застройки; - находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Целевое назначение земельного участка

Один из основных параметров, на которые следует обратить внимание покупателю участка, - целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить.

Покупатель должен убедиться, что участок как минимум предназначен для использования в качестве садового или дачного с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования: на участках, целевое назначение которых - огородничество, нельзя возводить капитальных построек. На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. А владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.

Еще одна категория земель - земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно - когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя. Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Не стоит доверять словам о том, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель - например, из участка сельхозназначения сделать участок ИЖС. Существует большое количество требований к территории для перевода: непосредственная близость к населенному пункту, согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает участок, общественные слушания. А прохождение необходимых формальностей занимает много времени и требует вложений, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.

Стремясь иметь участок ближе к водоему или лесу, можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. Специалисты рекомендуют в случае малейших сомнений проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения - в неразберихе 90-х случаи перевода таких участков в земли под "индивидуальное жилищное строительство" бывали. Покупать такой участок не стоит: даже при надлежащем оформлении всех документов, есть риск впоследствии участок потерять.

При оформлении сделки по участку документов и хлопот меньше, чем в сделке по дому. Но нужно внимательнее анализировать правовые и практические последствия покупки земли. Если приобретается участок с готовым домом, то вопросы согласования застройки на нем уже должны быть решены. Если приобретается свободный участок, то нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности, чтобы не оказалось так, что ваши планы не совпадут с правовыми возможностями. Случается, что при покупке клиент забывает уточнить план застройки ближайших территорий: сначала покупатель приобретает участок или даже участок вместе с готовым домом, а потом оказывается, что через дорогу в скором времени появится "сосед", например коровник или свиноферма. Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.

Документы для регистрации

1. Документ, удостоверяющий личность

2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия)

3. Заявления о государственной регистрации сделки и регистрации права собственности (перехода права)

4. Договор купли-продажи (четыре экземпляра)

5. Акт приема-передачи объекта

6. Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект

7. План земельного участка (оригинал и копия)

8. Акт нормативной цены земельного участка

документы продавца:

Продавец должен предоставить покупателю следующий минимум документов
1. Паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации, для юридического лица — учредительные документы;

2. кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован;

3. Правоустанавливающий документ: Договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ;

4. Свидетельство о праве собственности на участок Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка;

5. Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Таким образом, для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки.

Полномочия продавца подтверждаются не только вышеперечисленными документами. Актуальная информация о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, может быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер. Все службы и организации принимают выписку из ЕГРП в течение десяти календарных дней с даты выдачи.

Кроме того, информацию о продавце (предпринимателе или юридическом лице) покупатель может самостоятельно запросить за отдельную плату в налоговой инспекции по месту нахождения продавца. После проверки соответствия всех данных и предоставленных продавцом документов можно переходить к обсуждению условий договора.

Как проверяется юридическая история земельного участка? Есть ли аналогия с квартирами?

В ходе проверки юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка (due diligence) собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверяется цепочка собственников); какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок); кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности). Кроме того, в рамках проверки выявляют: существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком; сведения о проведении межевания земельного участка; существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка; существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок; состав земель земельного участка; наличие объектов недвижимости на земельном участке; ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности. Юридическая проверка любого объекта недвижимости — как земельного участка, так и квартир, должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом (например, при отсутствии полномочий на совершение сделки, в случае нахождения земельного участка либо квартиры под арестом, запрещением и т. д.). Это позволит также избежать возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит защиту права собственности приобретателя актива.

Если в планах строительство дома, то на какие моменты покупателю участка следует обратить особое внимание?

— При покупке земельного участка для последующего строительства на нем жилого дома прежде всего необходимо обратить внимание на категорию земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования (для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства). В зависимости от категории и вида разрешенного использования земельного участка определяется возможность строительства на нем жилого дома.

Если категория земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование исключают осуществление строительства, то законно возвести дом можно, лишь изменив категорию земельного участка или вид его разрешенного использования. Это потребует дополнительных временных и денежных затрат.

Зачастую мешает и наличие различных обременений. Например, нередко после покупки земли выясняется, что в определенном месте в пределах границ участка нельзя строить дом из-за проложенных теплосетей или каких-либо других коммуникаций. В будущем в случае обнаружения неисправности здесь могут проводить аварийно-ремонтные работы. При этом собственники участка не получат никакой компенсации, поскольку ранее дали свое согласие на соответствующие обременения участка при его приобретении.

Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

Для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо предоставить в Отдел ФРС по месту нахождения земельного участка следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность. Для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации, для юридического лица — учредительные документы.

2. Документы — основания для государственной регистрации прав на земельный участок: акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло; договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав; документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт земельного участка. В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Документы, связанные с особенностями заключаемой сделки. Например нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе ФРС.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Кроме того, необходимую информацию можно получить на официальном сайте Федеральной регистрационной службы, Управления Федеральной регистрационной службы.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак – с тем, зачем вам участок Вы разобрались, вторым этапом необходимо понять что Вы получите взамен своиx денег – то есть оформление участка и его юридическую чистоту. Особо следует обратить внимание на наличие свидетельства на право собственности. Как оно будет оформлено: индивидуально только на ваш участок или доля от большого участка, который в дальнейшем необходимо межевать, разделять на части и т.п., что приведет к дополнительным временным и финансовым затратам, не говоря уже о членских книжках выдаваемых взамен оплаты за участок в каком либо обществе.

Какие документы необходимо проверить при покупке свободного земельного участка.

При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок.
Основными документами являются:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;

2. Документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;

3. Кадастровый паспорт.

Необходимо проверить и документы продавца:

4. Паспорт гражданина РФ либо Свидетельство о регистрации либо учредительные документы юридического лица.

Если вы имеете дело с продавцом – физическим лицом, необходимо ознакомиться со следующими документами:

- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;

- разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний;

- также стоит попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз ("здоров"), по результатам осмотра психиатра.

- При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Какие дополнительные документы необходимо проверить при покупке земельного участка, в том случае, если на нем начато строительство.

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности: проекта планировки территории; технических условий на присоединение инженерных коммуникаций; градостроительного заключения; утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации. Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Какие «подводные камни» могут подстерегать покупателя земельного участка

«Подводные камни», в зависимости от ситуации, могут быть самыми разнообразными: качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками); сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях; отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое. Какие сложности могут возникнуть у покупателя земельного участка

Самые распространенные ошибки покупателей земельных участков


невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом; неквалифицированная проверка право подтверждающих документов на земельный участок и договора. Статус земли под строительство Сегодня почти каждый горожанин мечтает иметь свой дом на лоне природы. Для одного, это легко достижимая цель, а для другого всего лишь несбыточная мечта. А ведь все начинается с покупки хорошего земельного участка. Главное определиться, какой вид разрешенного использования интересует покупателя. Можно выбрать участок, предназначенный для ИЖС. Есть вариант намного дешевле, но предназначен для дачного строительства. Правовой статус земли любого из двух вариантов, имеет свои плюсы и минусы.

Назначение земли

По своему назначению земля делится на следующие виды: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), Дачное строительство, ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Что собой представляет ИЖС? Земельный участок, предназначен для ИЖС, имеет следующие ограничения: дом должен быть жилым, не выше чем три этажа, и не больше одного дома на участке, приобретя такой участок, вы обязаны в течении трех лет построить дом по проекту, выполненному проектной организацией, которая имеет государственную лицензию, согласовывать проект в других государственных органах контроля. Но зато есть БОЛЬШОЙ ПЛЮС - можно получить постоянную прописку, в построенном вами доме. Земельный участок для ЛПХ Существует два вида участков для личного подсобного хозяйства: Если участок расположен на земле населенного пункта, то на нем можно строить жилой дом и хозяйственные постройки. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС, ни по возможностям, ни по цене. На нем также не будет проблем с постоянной пропиской. Второй вид участков для ЛПХ, расположен за чертой жилой зоны, имеет сельскохозяйственное назначение и исключает возможность застройки. Обычно используется для выращивания сельхозпродукции. На таком участке не возможно ничего построить. Разрешение на строительство на таких участках не выдаются. Строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований, но градостроительные нормы и правила должны соблюдаться. Такой дом можно законно зарегистрировать, получить техпаспорт и прописаться в нем.

Земельные участки для дачного строительства

Конечно дачный участок на земле, переназначенной для сельского хозяйства, с разрешением использовать его под "дачное строительство", обойдется в два раза дешевле. Но может возникнуть проблема с пропиской. Если же прописка не нужна, то этот вариант по цене будет значительно выгодней. Прописка на дачном участке Существует немало требований для того, что бы прописка была возможной. Нужно будет доказать, что дом является капитальной постройкой, к нему можно подъехать в любое время года, что проживаете только там и не имеете другого места жительства и много других причин, по которым вам смогут отказать в прописке. Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором признано отказ в прописке на территории садоводческого кооператива антиконституционным. Обычно дачники, желающие получить прописку, объединяются и действуют сообща. Это намного эффективней, чем ходить одному. Но не надо забывать, что дачные участки часто не имеют удобного подъезда, канализации, могут быть проблемы с водоснабжением и электроснабжением (ограничение мощности до 15 киловатт). В капитальном дачном строительстве есть еще один минус. Если город начнет расширяться и его черты выйдут за пределы дачных участков, то ваш дом может пойти под снос. Компенсация при этом, не возместит вам тех денег, которые вы вложили в строительство своего дома. Но дом, построенный на участке для ЖКС, наносится на генеральный план города в обязательном порядке. Даже если он будет идти по проекту под снос, владелец дома без компенсации не останется.

Коммуникации

Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные - электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:

Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).

Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.

Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.

Электроснабжение: Что бы понять возможность подключения нужно узнать наличие разрешений на подключение, технических условий и выделенных лимитов потребления. Проверить срок действия этих документов, т.к если срок их действия закончился, то не факт что их продлят. Например, если по электроснабжению не был заключён и оплачен договор присоединения, то технические условия могут просто не продлить, сославшись на отсутствие технической возможности и участок останется без электричества, или эту проблему нужно будет решать другим способом, который потребует значительных затрат.

Газоснабжение: Как уже упоминалось основное это электричество и газ. Конечно можно отапливаться и углём, но всё таки это вчерашний день, к тому же невозможность автоматизации отопления и грязь от угля и щлака – это большой минус и неудобство. Поэтому нужно убедиться, есть ли возможность подключения к газу. Для этого должны быть Технические условия на строительство газопровода и подтверждение возможности использования газа (лимиты).

Водоснабжение: Лучше чтобы водоснабжение было центральным (от сетей Горводоканала или общей скважины с системой подготовки (очистки) воды). Можно конечно сделать свою скважину, но по закону она должна лицензироваться, иметь защитную зону, в которой запрещена любая деятельность, и нужна система очистки воды. Всё это стоит дорого и требует немало времени для организации и последующей эксплуатации.

Канализация: Существующие на сегодняшний день системы местной канализации (септики) позволяют достаточно быстро и экономично решить проблему канализования при отсутствии системы центральной канализации, с высокой степенью автоматизации, с минимальным временем и затратами на текущую эксплуатацию.

Эксплуатирующая организация: Еще одним не маловажным фактором при покупке земельного участка является наличие эксплуатирующей организации. Кто будет обслуживать сети, чистить дорогу, вывозить мусор, улучшать условия проживания и т.п. Как и с каким качеством будет осуществляться эксплуатация территории прилегающей к отдельному участку. Приятно жить там, где есть парковая зона для прогулок, газоны пострижены, дорога почищена, нет мусора, есть система видеонаблюдения, а обслуживающий персонал быстро реагирует на заявки по ремонту коммуникаций.

Хотелось бы, чтобы данная статья помогла сделать правильный выбор при покупке земельного участка!


Источник: an24.org


Последние новости Интересные статьи Ответы юриста


Советы по ремонту


Последние фотографии

Интервью с застройщиками

НавигацияПубликацииРемонтУслугиГородаПартнеры
Главная
Каталог новостроек
Карта новостроек
Альбомы новостроек
Форум
Контакты
Новости недвижимости
Интересные статьи
Юридическая консультация
Интервью с застройщиками
Комплексный ремонт
Каталог ремонтных компаний
Совместные покупки
Статьи по ремонту
Разместить новостройку
Создание сайтов ЖК
Создание планировок ЖК
Создание виртуальных туров
Продажа квартиры
Реклама на сайте
Самара
Тольятти
Казань
Новосибирск
Екатеринбург
Краснодар
Пермь
Сочи Уфа
© ООО «Девелоп Групп», 2012 — 2017г.
При полном или частичном использовании материалов прямая ссылка на новоселье24.рф обязательна.
Яндекс.Метрика