Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

Покупка квартиры в новостройке по предварительному договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ПДДУ) считается одной из самых рискованных сделок. Но, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек не убывает, скорее наоборот, не иначе как очередной кризис приближается.

Почему они привлекательны для покупателей, понятно — на этапе заключения ПДДУ цена за кв.м существенно ниже, а про риски стараются не думать. Тем не менее, при заключении такого договора надо представлять себе возможные последствия.

Почему не ДДУ?

Застройщики не скрывают причину заключения ПДДУ, а не ДДУ по закону 214-ФЗ.

Обычно такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. Не всегда в этом виноват застройщик, иногда и местная администрация приложила свою ненасытную лапу, но для покупателя (дольщика) важен сам факт. Потому что за отсутствием этого разрешения может скрываться непорядок и в других документах – например, не оформлены права на земельный участок для строительства, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены требования технических условий для подключения коммуникаций и т.д. Кто в этом случае даст гарантии, что разрешение вообще дадут?

ПДДУ практикуют и крупные строительные компании, и мелкие. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых документов, а раз так – чего тянуть, главное, чтобы клиента не увели. А более мелкие – потому что денег маловато, а стройка на начальном этапе должна все-таки проявлять признаки жизни, пока ее не окрестили долгостроем.

Что такое ПДДУ по существу?

ПДДУ – это не то же самое, что договор долевого участия, только предварительный, как иногда объясняют менеджеры застройщика. Эти договоры отличаются друг от друга примерно как обещание жениться от церемонии в ЗАГСе.

ПДДУ – это договор, предметом которого являются обязательства сторон заключить в будущем основной договор, то есть ДДУ, на условиях, предусмотренных в ПДДУ.

ПДДУ заключается в период строительства дома, до ввода его в эксплуатацию. После ввода могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи, то есть ПДКП.

Возможность заключения предварительных договоров установлена статьей 429 Гражданского Кодекса РФ. Вот эта статья целиком:

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Условия ПДДУ

Предварительный договор должен обязательно содержать:

- Обязательство сторон заключить основной договор;

- Существенные условия основного договора (ДДУ) в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ – иногда в виде приложения идет основной договор ДДУ, тогда его тоже надо внимательно прочитать;

- Срок заключения основного договора.

Стороной застройщика и в ПДДУ и в основном договоре должно быть одно и то же юридическое лицо, и это лицо должно быть фактическим застройщиком.

Существенные условия основного договора, включаемые в ПДДУ, должны позволять точно установить объект, в отношении которого будет заключен ДДУ, его цену, срок передачи, гарантийный срок (подробнее о существенных условиях). А ведь в некоторых случаях эти параметры, особенно срок передачи, невозможно установить на этапе заключения ПДДУ.

Если эти существенные условия в ПДДУ не прописаны, суд может признать такой договор недействительным (про суд – ниже).

ПДДУ не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сам по себе не является основанием требовать от застройщика что-то, кроме заключения основного ДДУ. (Хотя некоторые юристы на основании п. 2 ст. 429 ГК считают, что незарегистрированный ПДДУ ничтожен.) Раз договор не зарегистрирован, то ничто, кроме остатков совести не мешает застройщику продать квартиру еще раз или два, по аналогичному или другому договору.

Самое главное, ради чего заключается предварительный договор – привлечение денежных средств дольщика в обход закона 214-ФЗ. По закону 214-ФЗ никакие предварительные договоры не дают права застройщику принимать деньги от дольщика до регистрации основного ДДУ. Поэтому при заключении ПДДУ застройщики практикуют две основные схемы привлечения денежных средств дольщика:

а) денежные средства привлекаются якобы в обеспечение обязательства дольщика по заключению основного ДДУ (чтобы не уклонился, ага) либо в доказательство его платежеспособности, обычно это 100% суммы, но бывает и другой расклад, например, рассрочка;

б) денежные средства привлекаются по параллельному договору, например, под вексель застройщика или его родственной организации (об этом подробнее-здесь), либо по договору займа, с последующим зачетом по основному договору, причем не всегда в ПДДУ прописывается возможность и порядок такого зачета.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДДУ.

ПДДУ считается нарушенным (неисполненным), если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Итак, суд может виновную сторону принудить к заключению договора. Но это в том случае, если признает ПДДУ действительным. А что значит – принудить к заключению договора? Да просто вынести решение, что, мол, обязан заключить ДДУ.

Небольшая видеоконсультация о перспективах такого решения:

Решение суда не может быть исполнено также, если квартиры проданы по два раза. И второй раз, как положено, по 214-ФЗ, с государственной регистрацией. Тогда первому, доверчивому клиенту, по ПДДУ могут вернуть денежный (обеспечительный) взнос. Извините, дескать, ошибочка вышла. И все. Насчет компенсации убытков, как указано в статье 445, — это уже опять через суд.

Также суд может вынести решение о возврате денежных средств, если дольщик (точнее, «предварительный» дольщик) решил не продлять срок для заключения основного ДДУ или если застройщик пропустил этот срок.

Еще о сроке заключения основного договора

Если срок, в течение которого должен быть заключен основной ДДУ, заканчивается, а застройщик не подает знаков о готовности к его заключению, дольщик может сам направить в адрес застройщика предложение заключить основной ДДУ, независимо от того, что по этому поводу написано в договоре.

В этом случае обязательно сохранять все доказательства своевременности этого предложения (отправка заказным письмом с описью и уведомлением, например). В противном случае срок ПДДУ подойдет к концу, и застройщик уже не будет обязан заключать основной договор на условиях, прописанных в ПДДУ. Тогда, если у дольщика еще не пропало желание приобрести квартиру в данном жилом комплексе, есть большая вероятность, что покупать ее придется уже по более высокой цене.

Часто бывает, что застройщик предлагает заключить дополнительное соглашение к ПДДУ о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться или нет – формально, право дольщика, но что делать, если препятствия для заключения и регистрации основного ДДУ не устранены (не получено разрешение на строительство до сих пор, к примеру)?

Слова менеджеров застройщика, что разрешение вот-вот получат или что администрация палки в колеса вставляет, не стоят ничего. Форумы новостроек, где заключены были ПДДУ, полны возмущений по поводу многократного превышения сроков заключения основного договора (то есть ДДУ), люди ждут иногда годами.

Иногда дольщик предпочитает вернуть деньги, внесенные по ПДДУ, но это возможно только в том случае, если условие об обеспечительном платеже и порядке его возврата присутствует в самом предварительном договоре. Если денежные средства платились по параллельному договору, то условия их возврата должны быть указаны в этом параллельном договоре или векселе. Но и здесь может статься, что должник еле жив, и возврат денег под вопросом.

Нюансы

Иногда ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что документы у застройщика в порядке, но по разным соображениям он хочет получить денежные средства от дольщика до регистрации основного ДДУ. Характерным признаком технического ПДДУ является небольшой срок для заключения основного ДДУ – не больше двух-трех месяцев. В этом случае риск минимален.

Справедливости ради надо заметить, что бывают ситуации, когда застройщик обращается в суд с целью принудить дольщика к заключению основного ДДУ. Такое случается, если дольщику не нравится качество строительства или он нашел более достойный объект. А такие причины не являются основанием для отказа от заключения ДДУ, и если застройщик не страдает от наплыва покупателей, то его нежелание возвращать деньги «капризному» клиенту можно понять.

Резюме

Если в рекламе новостройки указывается, что она продается по закону 214-ФЗ, вполне вероятно, что сначала будет предложено оформить ПДДУ, обязательно уточните перед поездкой в офис продавца;

Читая предварительный ДДУ, обращайте внимание на то, какие обязательства у сторон по ПДДУ и какие условия по основному договору, каким образом и в какие сроки вносятся денежные средства, как осуществляется их зачет и возврат, порядок уведомлений о готовности заключить основной договор и т.д. То есть надо четко отделить условия ПДДУ от условий основного договора. Если что-то непонятно, пусть менеджер не устно вам разъяснит, а ткнет пальцем в пункт договора с ответом на ваш вопрос.

Основные риски заключения предварительного договора долевого участия:

- Предварительный договор долевого участия не дает права требовать от застройщика объект долевого строительства, за который фактически были внесены денежные средства;

- Отсутствие государственной регистрации ПДДУ не защищает от двойных продаж;

- Если срок для заключения основного договора в ПДДУ указывается не в календарном формате, а привязывается к какому-то событию (например, получению разрешения на строительство), то это предполагает неопределенно долгий срок, так что подумайте;

- Просрочка заключения основного договора без письменного продления этого срока сторонами влечет практическую невозможность заключить основной ДДУ на прежних, более льготных условиях;

- Условия возврата внесенных денежных средств могут быть крайне невыгодными для дольщика. Если дольщик передумал заключать основной договор, а формальных нарушений со стороны застройщика нет, то, как правило, застройщик удерживает при возврате денежных средств 5-20% взноса, а вот ответственность застройщика в договоре не указывается;

- Никаких компенсаций, предусмотренных законом 214-ФЗ, по предварительному договору долевого участия дольщику не полагается, можно попробовать истребовать какие-то компенсации по закону о защите прав потребителей;

- Если денежные средства вносятся по параллельному с ПДДУ договору, да еще этот параллельный договор заключен с третьей фирмой (не застройщиком), то риск остаться на бобах многократно возрастает.

Итак, если уж рисковать и заключать ПДДУ, то предпочтение стоит отдать более крупным застройщикам, имеющим за спиной немалый опыт строительства и сдачи жилья, а также подтверждение по прежним объектам, что ПДДУ все-таки обращались в нормальные договоры долевого участия без затягивания сроков.