Защита дольщиков как точная наука

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

В последние дни 2012 года был принят долгожданный закон, который по задумке авторов должен предотвратить появление новых обманутых дольщиков или хотя бы значительно сократить их количество. Этот закон за номером 294-ФЗ вносит изменения в следующие законы:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Градостроительный кодекс РФ;

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

Федеральный закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании»;

Налоговый кодекс РФ.

Изменения, по большей части, вступят в силу с 1 января 2014 года.

Целью внесенных изменений ставилось обеспечение защиты средств дольщиков в случае банкротства застройщика и недобросовестных действий с его стороны в такой ситуации.

Будет ли достигнута эта цель?

Рассмотрим основные положения закона 294-ФЗ.

Прежде всего, перечень существенных условий договора долевого участия (часть 4 статьи 4 закона 214-ФЗ), то есть условий, наличие которых обязательно в договоре, дополнен пунктом об указании способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Если эти способы не будут указаны, договор считается незаключенным.

Какие это способы?

Статья 12.1. «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» закона 214-ФЗ изложена в новой редакции.

Теперь помимо залога строящегося многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного для строительства, застройщик будет обязан по своему выбору :

- получить поручительство банка, соответствующего определенным критериям,

или

- застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику.

Подчеркну, что этими способами (поручительством или страхованием ответственности) застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.

Для поручительства подходит не абы какой карманный банк, а только соответствующий таким требованиям (статья 15.1 закона 214-ФЗ в новой редакции):

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;

4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Ориентировочно таким требованиям (с двойным запасом) соответствуют банки из топ-200 крупнейших российских банков.

Кроме того, срок поручительства должен превышать срок передачи объекта дольщикам не менее чем на два года.

Получить поручительство банка сложно, помимо высоких требований к застройщику для банка будет иметь значение обстановка и тенденции на рынке жилья. Так что этот способ годится далеко не для всех застройщиков и не всегда.

В свою очередь, способы страхования гражданской ответственности застройщика рассматриваются в новой статье 15.2 закона 214-ФЗ:

1. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании.

Застройщик должен выбрать способ обеспечения своих обязательств и оформить за свой счет выбранный способ соответствующим образом еще до заключения и госрегистрации первого договора долевого участия. При подаче на госрегистрацию первого ДДУ обязательным становится включение в комплект документов договора поручительства или договора страхования ответственности (ст. 25.1 Закона 122-ФЗ в новой редакции).

Условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, равно как и условия поручительства и сведения о поручителе застройщик обязан сообщить участникам долевого строительства.

Страховым случаем будет признаваться неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 закона 214-ФЗ;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законом 127-ФЗ, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики.

Все положения, перечисленные выше, вступают в силу с 1 января 2014 года, то есть для ДДУ, заключаемых с этой даты. Однако для ДДУ, которые будут заключены до 1 января 2014 года, введена специальная оговорка (часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса в новой редакции):

В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Кроме того, согласно новой редакции части 5 статьи 54 ГК РФ, с 2014 года практически кто угодно может жаловаться в Госстройнадзор на застройщика, если он привлекает денежные средства граждан

для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В 2013 году вступили в силу положения, изменяющие Федеральный закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании», но соответствующим органам необходимо будет принять ряд подзаконных актов, обеспечивающих функционирование новой редакции этого закона.