Любая покупка – немалый риск. И не важно, за что мы платим – услугу или, например, одежду. Купить неподобающего качества продукт можно всегда. Тем более, покупая квартиру в новом построенном доме или в строящемся. Покупатель рискует, в сущности, платя за «воздух». Никто не знает - достроит ли застройщик здание, будет ли это качественное жилье и когда дом будет сдан в эксплуатацию в принципе - в заявленный срок или через несколько лет. Чтобы как-то обезопасить покупателя, был принят 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но, как же тогда приобретали квартиры раньше, до принятия закона? Попробуем разобраться.
До вступления в силу 214-го закона специалисты строительных компаний сами разрабатывали договора. Безусловно, в первую очередь учитывались и защищались интересы фирмы: кому как выгодно, тот такой пакет документов и делал. Это был знаменитый договор долевого участия, без регистрации в ФРС. Во время работы ДДУ были и двойные, и даже тройные продажи, совершенно не соблюдались сроки строительства, а в большинстве случаев качество строительства оставляло желать лучшего. Как только был принят 214-ФЗ, большинство строительных компаний перешли на предварительные договоры купли-продажи. На разработчики закона не сидели на месте: через некоторое время были в 214 закон внесены поправки, после которых любая форма договора, не попадающая под действие 214-ФЗ, облагалась штрафом в 500 000 рублей. Но это застройщиков не испугало: большинство компаний перешло либо на договор долевого участия, либо на договор паевого взноса.
Как отмечает ведущий юрист ЮФ «Лигал Студио» Олег Никифоров, «выбор организационно – правовой формы привлечения средств потенциальных владельцев жилья осуществлялся на усмотрение застройщика, в соответствии с особенностями реализуемого им проекта, соответственно, у каждого застройщика имелись типовые формы договоров, соответствующие выбранной схеме реализации проекта». Таким образом, строительные компании применяют типовые формы договоров долевого участия, которые соответствуют требованиям Федерального закона 214. Они могут вносить свои изменения, если проект дома или жилого комплекса не стандартен.
На рынке бывали случаи, чтобы дольщики «вносили правки» в договор застройщика. Так как в законодательстве существует право участника долевого строительства настаивать на изменении договора в свою пользу. Правда, по словам директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталия Виноградова, такие случаи были, но это скорее исключение. Как правило, подобные просьбы дольщиков сводятся к незначительным изменениям в основном тексте договора, не более того. А если речь идет о договоре долевого участия, который регистрируется в ФРС, то он не корректируется ни при каких обстоятельствах.
Тем не менее, застройщики готовы работать по 214-му закону, но не всегда удается. Это связано и с договором аренды земли, и с наличием у застройщика разрешения на строительство, грамотным оформлением всех документов для возведения здания. На все это уходит время, следовательно, достаточно часто на рынке встречаются ситуации, когда документы еще в процессе сбора и согласования, а дом уже возводится или ведутся инженерные работы. В настоящее время 214 закон активно применяется на практике, но нуждается в доработке. Ряд его положений затруднительно применяются на практике или не достигают той цели, на которые были ориентированы.
«С моей точки зрения, 214-ФЗ учитывает интересы покупателя, несколько ущемляя при этом права застройщика. В первую очередь это касается вопроса расторжения договора и нарушения дольщиком сроков оплаты платежей. По закону несколько раз в году дольщик имеет право просрочить взнос денежных средств, оплатив незначительный штраф за просрочку. При этом штраф за нарушение срока передачи ключей для застройщика более серьезный. Ответственность обеих сторон я считаю и нужно дорабатывать. Также я бы проработал вопрос о возможности предоставления рассрочки по договору долевого участия на тот срок, на который готов застройщик. В настоящий момент срок предоставления рассрочки по договору долевого участия ограничивается сроком разрешения на строительство. А это не всегда в интересах покупателей», - отмечает Виталий Виноградов.
Среди существенных плюсов работы 214 ФЗ можно отметить:
- снижение рисков двойных продаж
- инвестиционная ответственность строительной компании за нарушение сроков сдачи объекта
- прописанные правила возвращения денежных сумм дольщику в случае расторжения контракта
- оговорены все нюансы, при которых дольщик имеет права расторгнуть контракт и (или) взыскать с застройщика пени
На что стоит обратить внимание:
- 214-ФЗ не может дать гарантию на получение квартир в собственность. В ходе строительства могут возникнуть различные проблемы: строительство может быть остановлено или, что еще хуже, застройщик может обанкротиться. Если подобное будет иметь место, то дольщики не смогут получить купленные квартиры в собственность. Если же наступает банкротство строительной компании, то все договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у бедных дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые квартиры.
- 214-ФЗ не может принудить застройщика на исполнение обязательств. Те штрафные санкции, которые установлены законом для застройщика, в судебной практике не применяются вообще, или работают «сквозь пальцы». Это вызвано тем, что в самом законе нет грамотного механизма привлечения к ответственности строительную компанию при невыполнении 214-ФЗ.
При подписании договора по 214-ФЗ нужно внимательно изучить:
- Сроки окончания строительства дома. Срок окончания должен быть зарегистрирован в договоре. Плюс, сам контракт должен содержать различные пункты, в соответствии с которыми строительная компания не имеет права в одностороннем режиме изменять сроки окончания строительства дома.
- Дата передачи помещения дольщику по документу приема-передачи. Это не случайно: именно документ приема-передачи помещения – один из самых важных этапов завершения взаимоотношений со строительной компанией. Кроме того, с указанной даты в будущем может быть рассчитана неустойка, если сроки строительства не соответствуют договору.
- Условия договора в рамках трансформирования оплаты метража помещения после обмеров БТИ при окончании строительства здания. Стоит сказать, что именно в данном пункте строительные компании пытаются освободить себя от обязательств по доплате и переложить их на дольщиков.
|
14.04.2016 
201 
05.01.2014 
3.0 
27.05.2016 
Участник
